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    国务院推进公租房货币化 业内:补贴要有凭证

    作者: 来源:中国青年报 时间:2016-05-06

     

      住房成为5月4日的国务院常务会议关注的大问题之一。
      会议指出,实行购租并举,发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件,推动新型城镇化进程。
      在会议确定的发展住房租赁市场的4项举措中,有一项格外引人关注。“推进公租房货币化,政府对保障对象通过市场租房给予补贴。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员,凡符合条件的应纳入公租房保障范围。”这一举措涉及广大青年群体的利益,也被认为是公租房政策思路发生改变。
      “这其实是一改往日方法,把补贴落在人头上而不是砖头上。”中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜认为,政府建了很多公租房,但很多公租房因为地段、配套设施不好,很多申请者看不上。“虽然价格便宜一些,但购房者的交通成本又上去了,孩子没法上学,老人没法看病,这些生活成本同样很高。”在汪利娜看来,政府建公租房效益未必最好,“现在政府可以直接把货币补贴到人头,租房者根据自己的条件去找合适的租赁性住房。”
      但一些行业人士也提醒,补贴一定要有凭证,政府要警惕一些人伪造虚假的租赁交易去骗补贴。“政府需要通过管理租房机构防控风险,让受补贴的对象通过合规的租房机构租房子,所出具的合同可信度更高,政府也便于管理,防止骗补。”优客逸家创始人兼CEO刘翔建议。
      会议为鼓励发展住房租赁市场,还提出了“支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务”“鼓励个人依法出租自有住房”“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”“推进公租房货币化”等政策。
      汪利娜多年来一直呼吁政府少建公租房,尽量把存量房推向市场,加大租房房源。在她看来,新政出台是当前manbetx登陆去库存和新型城镇化下刚需主体变化两大背景共同作用的结果。
      汪利娜认为,现在manbetx登陆去库存已是整个产业发展的“重头戏”。国务院发展研究中心副主任王一鸣此前曾指出,按照大口径计算的话,我国manbetx登陆库存需要6年5个月才能消化掉。
      汪利娜认为,我国现在城镇住宅市场的刚需主体已经发生了变化,很多城镇居民已经解决了自己的住房问题,现阶段真正需要住房的刚需主体是刚毕业、刚就业和刚进城的新市民,而即便放开限购政策,这些人也不一定马上买得起房。
      亚豪机构市场总监郭毅也有同感,北上广深一线城市土地资源紧张,房价涨速快,这让刚刚进入这些城市的人很难找到买得起又适合自己的住房。
      “从对土地合理利用的角度考虑,大力开展住房租赁市场,将形成阶梯型消费。”郭毅表示,应该让刚毕业、刚就业、刚进城的人群先租后换再逐步改善,而不是让一个刚毕业的学生用父母的积蓄来买一套房子。
      与此前出台的一些manbetx登陆去库存政策相比,培育租房市场能让租房市场的供求关系变得更加灵活。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖发现,从去年开始,政府就越来越重视住房租赁市场,“购租并举”也被确立为化解manbetx登陆库存的重要举措。此次进一步提出框架性的政策,就是为了增加租赁房源、发展住房租赁企业和规范市场管理、保障交易各方的权益,从供给侧方向出发进行改革,发展住房租赁市场,帮助manbetx登陆去库存。
      “新政击中了以前住房租赁市场的诸多痛点。”胡景晖表示,分散式的房源散布于各大社区的小业主手中,租金成本较高,租赁关系也难保持稳定,能够拿到整栋的公寓项目更是可遇而不可求,“要么价格太高,要么无法达成长期稳定的租赁关系。”
      今年的全国两会上,住房和城乡建设部部长副部长倪虹曾表示,相比住房制度中的买卖市场和住房保障,我国的租赁市场发展还很落后,原因主要在于4个方面,一是缺少专营住房租赁企业,没有形成规模;二是租赁市场房源少,主要是二手房和旧房,一手房租赁市场较少;三是中介机构服务上还存在不规范、无序竞争问题;四是在机制体制和有关法律方面还需完善。
      “如今,政府开始鼓励个人依法出租自有住房,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,可以大大增加市场的房源供应,从而盘活部分存量房,使其成为有效的租赁房源供给,对我们住房租赁业务规模化发展意义重大。”胡景晖表示。
      刘翔也认为,原来不适合或者不能作商业用地的房源会被供给出来,可以促进租赁市场的发展。“我们这几年也一直都没有盈利,租赁行业必须上规模。”
      汪利娜认为,基于目前城市房源情况分化现象严重的问题,允许商业用房改变性质,主要针对的是三四线城市商业地产中大量积压的房源,这个政策给了地产商一个新的选择路径。对于一线城市来说,盘活个人手里的存量房更能解决租房市场房源紧缺的问题。
      让开发商变卖房为租房,“松手”的难度之大,郭毅已经想象得到。因为这里面涉及到的问题太多,比如房屋、公共设施、配套服务等适不适合转变,开发商对于资金回笼的需求等。“另外,商业地产规划的容积率指标比普通住宅要高很多,安保、电梯和车位是不是能够承载居住的需求。租赁住宅用房可以申请学区房,但商业用房是不是有同样的功能?这些问题政府还需要出台具体细则去明确。”郭毅说。
      胡景晖也表示,虽然拓宽租赁市场房源可以将现有的房源数量比例提高30%,但还需要国家在税费、金融等政策上给与更多支持,如降低所得税、流转税,调整相关行业在商业银行的信用评级或者抵押要求,并给予利率优惠,使有能力的公司可以直接融资等。

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