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    7月二手楼市成交转冷 重回5月水平

    作者: 来源:广州日报 时间:2015-08-04

    在经历了6月二手住宅宗数环比上扬的热潮后,到了7月楼市传统淡季,中原地产二手住宅买卖宗数环比回落了12.2%。与此同时,二手住宅成交均价却不降反升,成交均价为24279元/㎡,涨幅达2.9%,是自5月份下滑以来的首次回升。7月份,自住需求占比攀升明显,达到90.2%,环比上月涨2.6个百分点,而以“学位需要”为购房目的则环比下滑1.6%。由于毕业季租房热度减退,本月全市租赁宗数环比下滑5.6%,同时,二手住宅租赁均价录得50.4元/㎡/月,环比上月微跌0.2%。

    作为二手楼市的传统淡季,7月二手住宅成交热度略有减缓。据中原地产二手住宅成交数据显示,7月二手住宅成交量环比上月下滑12.2%,二手成交均价则不降反升,录得24279元/m2,环比上月涨幅达到2.9%。从成交量和成交均价来看,基本回到5月份的水平。

    从中心六区来看,天河区仍是最受热捧的置业区域,成交占比约达全市的24.3%。同时,宗数环比也是唯一上涨的区域,幅度达到6.3%,而其余五区均录得不同程度的下滑。其中,荔湾区环比下滑最为明显,达到25.9%。紧随其后的是番禺、海珠、白云三区,环比跌幅分别为23.6%、21.9%和21.8%。从成交均价看,环比跌幅最为明显的同样也是荔湾区,幅度达到11.5%。其次是越秀区,均价环比微跌0.5%。而其余四区均有不同程度的涨幅。

    数据显示,在7月份通过中原地产促成的交易中,选择一次性付款、商业贷款及组合贷款的买家占比环比上涨共约4%。而公积金贷款人数约占11.8%,环比下滑达到2.9%。从户籍来源看,广州户籍买家仅占总成交的29.8%,而非广州户籍买家则占总成交70.2%,显示出非广州户籍买家仍是目前二手市场的购买主力。

    自住需求超九成

    学位房热度减退

    中原地产成交数据显示,7月份二手住宅自住购房占比环比上涨了2.6%,总占比超过九成,显示出目前仍然是自住需求主导二手楼市。而以“再出售”、“出租”为购房目的的投资客占比仍在低位徘徊,环比更下跌约1%。另外,7月学位房需求热度减退,环比上月下滑1.6%。

    数据显示,7月份,成交总价在200万元以内的二手住宅总占比为51.4%,环比上月下滑8.7%。而成交总价在200万~500万元的二手住宅占比在本月约达43.1%,环比上月上涨了9.3%。总体数据显示出二手楼市成交重心向改善型置业转移。

    二手租赁降温

    量价环比齐跌

    在经历了6月份二手租赁市场回暖后,7月二手租赁热度也有所降温,总体呈现出量价齐跌的趋势。据中原地产二手成交数据显示,7月租赁宗数和租赁面积环比分别下跌5.6%和3.5%。同时,7月份全市租金均价约50.4元/m2/月,环比也微跌0.2%。不过,越秀区在租赁方面表现亮眼,成为全市中心六区中唯一录得量价齐涨的区域,二手租赁宗数和租金均价分别环比上涨6.8%及3.5%。而天河区租赁宗数环比降幅达16%,租金均价环比下降7.5%,成为全市六区中跌幅最明显区域,但仍以28.2%的占比成为最热门的租赁区域,且租金均价同样仍以57.1元/m2/月领先其他各区。

    据中原地产天河区暨南分行营业经理刘袁远介绍,毕业生租房需求释放主要集中在6月份。由于该板块内学校云集,因此到了7月,有部分是“陪读”家长选择提前来租房,即便7月的租赁需求没有6月份旺盛,但该板块的租赁仍十分活跃。

    7月,越秀区租盘以49.1元/m2/月稳居楼梯楼租金榜首,电梯楼租金榜首则由天河区以60.1元/m2/月夺得。此外,番禺依然是全市中心六区的“租价洼地”,其电梯楼及楼梯楼租金分别为36.7元/m2/月及29.8元/m2/月。

    毕业季“群租”增多

    三房涨租 一房降租

    7、8月正是毕业季,也是步入社会的学子们因工作需要找房居住的旺季,由于租金持续上涨,刚刚进入社会拿着微薄的工资,很难承受高额租金,因此选择群租的人越来越多,数据显示,二季度合富标准租金(广州)为51.7元/m2/月,环比2015年一季度上涨0.8%,虽然整体租金上涨,但曾经热租的一房租金却在下降,尤其是天河、越秀、白云以及番禺的一房单位租金跌幅较大,降幅在2%~10%之间。由于群租需求增多,三房租金则有明显上升。

    租房

    个案

    据万博手机省教育厅公布统计数据,去年全省毕业生初次就业平均薪酬为2890元/月,较2013年增加239元/月,研究生毕业生的平均薪酬为5147元/月。而纵观各区一房租金可见,基本在2000多元左右,以毕业生们的3000元左右的平均工资来看,虽然租个一房可享受独立的空间,但生活压力相当大,因此选择群租成为必然趋势,整体租金承受力较高,而个体分摊成本就降低不少,即1500元左右的房租支出是社会新鲜人较能接受的水平。

    小陈今年很幸运地找到银行的工作,7月就一直在看房,他和两个同学打算在市中心租一套三房单位,目标租金是不超过4800元/月,不过看了几套房都不太符合要求,不是交通不便就是房租太高,他们以刚出来工作收入不丰为由试图和房东讲价,但效果显然不佳,群租式租房也不太受房东青睐,工作单位附近的三房基本要租5000元以上,再加上水电、管理费等成本,每个人承担的租金也基本要2000元左右,这个价格已达工资的2/3,且不少三房房间面积不均衡,主卧大,而客房、书房小,三人住起来也不太方便,看了几套房三人无法达成共识,因此小陈的找房之旅仍在继续。据了解,由于现在选择群租方式的人越来越多,房租还在继续上涨中,想租到合心水的房子只能将眼光投向更远一点的区域。

    市场行情

    二季度合富标准租金(广州)数据也显示,目前大部分板块的租金稳中小幅上升。其中升幅较大的物业大多在中心区,升幅在5%~10%之间,如天河区的天河公园、东圃—员村;海珠区的工业大道板块、江南西板块以及赤岗—琶洲板块;白云区的新广从板块和黄石—广花板块,原荔湾区等。外围区域看,花都以及番禺洛溪的升幅相对较大。

    由于中心区租金高企,毕业生“群租”需求增加,令此前租金有所下调的三房租金上涨。而由于租金水平超过不少一房承租人群能承受的价格,不少区域的一房出现降租,跌幅较大的物业以天河、越秀、白云及番禺的一房居多,此外,此前的租金升幅较大的一房单位,二季度也有所回调,降幅在2%~10%之间。(记者 王荔珏 刘丽琴)


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