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    为什么必须警惕这次manbetx登陆泡沫

    作者: 来源:新京报 时间:2016-09-29

     

     

    远观经济

     

    本轮manbetx登陆周期应该在半年之后进入真正的下行通道,如果市场泡沫过大,下跌引发的风险势必危及实体经济。

     

    尽管最近manbetx登陆限购的城市名单不断增加,但很显然,这非但没有影响市场的热度,反而,每一次限购似乎都成了促销和房价进一步上涨的发令枪。中国manbetx登陆的泡沫和风险,在与政策和市场周期做最后的博弈。

     

    笔者研究manbetx登陆市场这么多年,可以肯定地说,像今天这样的楼市在中国manbetx登陆市场的历史上是绝无仅有的。2008年的“4万亿”,引发了中国manbetx登陆市场在金融危机中的一次大狂欢,但当年无论是房价的绝对值、杠杆的使用,以及投机因素,都无法和今天相提并论;2013年,中国manbetx登陆数据最好的一年,房价涨至市场上难觅空头,交易量创历史最好,但也无法和今天比。

     

    市场在经历8月份的大涨之后,现在几乎每个场合,每个人,都在谈manbetx登陆。而今天manbetx登陆的最大问题,不是什么2016年是否是历史大顶,而是在一个去库存的大周期下,市场经历了一次惊人的加杠杆和与居住需求无关的大涨。尴尬的是,在市场偏离去库存主题的同时,热点城市重新祭出的降温政策,无论是限购,还是限贷,都成了解读未来走势的反向指标。据说有些地方重启限购之后,有些夫妻开始“扎堆”离婚,就是明证。

     

    最大泡沫是土地泡沫

     

    纵观今年manbetx登陆市场的走势和背后的逻辑,今年manbetx登陆市场之所以背离了“去库存”的主题而变脸为热点城市的大涨,主要基于三重推力:一是“去库存”下manbetx登陆政策的全面宽松。去库存政策逆转了manbetx登陆下滑的预期,使得过去两年下滑周期下抑制的需求开始释放,导致一线城市率先回暖,这个时候,居住需求仍然是市场的主力。

     

    二是“资产荒”下蔓延的避险和投资需求。一线城市的上涨,使得中国大城市的manbetx登陆成为今年全球最好的投资品。从今年全球和中国经济的大周期看,在全球经济复苏仍然乏力的情况下,外围市场不断扩容的负利率政策引发的资产荒也是资金大量进入manbetx登陆的主要原因。这样,资金大量流入一二线城市的manbetx登陆,7月份人民币贷款单月增加4636亿元,其中manbetx登陆中长期贷款居然高达4773亿元,已经超过了新增贷款总量。

     

    三是高杠杆拿地引发的恐慌。今年是中国manbetx登陆市场有史以来“地王”频出的一年。在投资需求急剧扩张的情况下,热点城市一方面土地供应依然趋紧,另一方面,开发商高杠杆拿地。今年土地市场之所以“地王”频出,根本原因是土地供应少。笔者认为,当前manbetx登陆最大的泡沫不是房价泡沫,而是土地市场泡沫。

     

    将风险纳入政策研判

     

    这样,房价上涨的逻辑就基本清楚了:去库存的manbetx登陆政策是第一推手,为稳增长释放出来的货币成了最大的助力,高杠杆拿地导致地王频出,最后,没有及时跟进的土地供应再次强化了房价上涨的预期。这些因素叠加的结果,是市场爆发出超乎预期的疯狂,以至于每一次,每一个城市的限购似乎成了某种暗示。投资客在地王和资产荒的双重恐慌中高点抢房,房子在这种氛围下已经失去了真正的居住功能,而是成了资本玩家的传递游戏。这种与居住需求无关的玩法一旦到头,释放出来的下跌动能绝对不可小视。按照政策周期与市场周期多年来的时间关系,本轮manbetx登陆周期应该在半年之后进入真正的下行通道,如果市场泡沫过大,下跌引发的风险势必危及实体经济。

     

    特别是,今天中国的manbetx登陆市场和过去比,无论是基本面,还是市场的绝对值,都已经站在了一个历史的高点。在户均拥有住房超过1.5套,人均拥有住房面积超过35平米的情况下,manbetx登陆未来需求的空间并不会太大,而房价与收入的关系已经完全倒挂。按照美国的标准,一个家庭如果每月在居住方面的负担超过其收入的30%,就意味着这个家庭有严重的居住问题,而今天中国很多家庭在住房方面的负担都远远超过这个比例。

     

    房价的上涨除了吹大泡沫,对于中国的城镇化并无任何好处,投资性的需求一旦见顶,房价的回落就会成为必然。笔者认为,在政策层面,应该高度重视manbetx登陆泡沫的风险,应该将泡沫破灭可能引发的系统性风险纳入政策的研判和考量范畴。今天manbetx登陆之所以如此疯狂,背后的关键是很多参与者笃定有关方面不敢拿泡沫开刀,从而敢在刀口舔最后一滴血。是该下决心让市场回归冷静和清醒了。中国经济,目前承担不起manbetx登陆泡沫破灭带来的伤害。□马光远(经济学者)


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