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    楼市分化或难避免 下半年销售增速或出现回落

    作者: 来源:中国证券报 时间:2016-07-11

     

     

    分化或难避免 因城施策成楼市关键

     

    今年上半年楼市成交量明显回升,部分房企销售表现抢眼,去库存取得初步成效,但同时各地“地王”频现。业内人士预计,下半年因城施策、因地制宜的政策指导方式或进一步凸显,各地分化特征也将愈加明显。此外,由于去年同期基数较高以及房价阶段涨幅过快限制了成交释放,整体来看,下半年销售增速或出现回落。

     

    销售业绩快速上升

     

    中国指数研究院报告显示,1-5月,全国商品房销售额为36775亿元,同比增长50.7%;全国商品房销售面积为47954万平方米,同比增长33.2%。此外,上半年有115家房企销售额超过50亿元,比去年同期增加了46家,销售额共计23397亿元。

     

    克而瑞研究中心分析师房玲表示,2016年上半年,部分二线城市的表现让人眼前一亮。多数企业早在上一轮调整过程中,就将投资重心转移到了二线城市,现在恰好进入项目收获期。这奠定了企业上半年销售高速增长的基础。

     

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,上半年房企销售好于预期,这或将影响下半年房企定价,尤其是部分年度销售业绩完成不错的房企,可能在今年第四季度快速涨价,拿地的动作会更加大。

     

    土地市场热度不减

     

    克而瑞研究中心数据显示,今年上半年,全国共计成交了110宗总价、单价地王,短短半年即已超过2009年的72幅,刷新了年度地王数量记录。

     

    上海中原地产市场分析师卢文曦表示,“地王”虽然风光,但一些现象值得警觉。此前保利地产以地王价拿下上海周浦某地块,最后却不得不让出控股权,引进其他房企联合开发。其背后原因就是需要投入的资金量过大,需要找合作伙伴共同分担风险。“而2-3年之内,该区域内房价很难上涨50%以上,企业最后势必面临盈利压力。”

     

    明源地产研究院副院长刘策认为,对于土地市场而言,“强者恒强”格局不会改变,一线城市预计仍将延续火爆场面,地王频出将会是常态。土地竞拍将会成为房企主流战场,受制于高库存压力,预计三、四线城市土地交投仍会比较清淡,但在存库周期得到有效改善后,土地市场也会有一定程度的升温。

     

    严跃进也表示,这和部分房企还没有完成土地储备有关系,价格方面也会继续攀升。

     

    分化特征或更明显

     

    展望下半年,刘策认为,房价走势会呈现强分化特征,但会与上半年有一定差别。首次,对于上半年涨幅过大的一、二线城市,预计下半年会以平稳为主,甚至不排除个别过热区域出现小幅回调。其次,对于一线城市周边及省会城市,受益于良好基本面、城市圈效应、需求外溢以及房价传导作用,预计仍有上升空间,保持温和增长态势。最后,对于三、四线城市,受压于高库存压力,房价预计仍会持平。但对于供需关系得到明显改善的三、四线城市,房价预计存在一定的上升空间。

     

    政策预期方面,刘策认为,因城施策、因地制宜的政策指导方式可能进一步凸显,从“全面宽松”调整为“整体宽松+局部收紧”。对于一、二线城市,随着调控政策落地,整体市场将回归理性。对于广大三、四线城市,去库存任务仍然艰巨,特别是目前我国宏观经济下行压力仍然较大。

     

    信贷方面,融360监测显示,6月全国首套房平均利率为4.48%,再创历史新低。首创证券分析师王剑辉认为,行业需求端信贷政策继续趋于宽松。近期合肥计划提高首付比例,北京工行提高商住项目首付比例至七成,热点地区限贷政策出现收紧信号,下半年差异化信贷调控将成为影响市场的关键力量。分化行情下,成交量难以延续趋势上涨行情;同比高基数下,下半年成交回落或难以避免。(记者 彭扬)


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